Ở HN có một số nhà đầu tư tay to, chuyên đi mua gom mặt phố. Thường sẽ mua mặt tiền 2-3 nhà, và mua cả sau lưng (mặt ngõ).

Một trường hợp cụ thể như thế này, để anh chị dễ hình dung:

Có hai nhà mặt phố đang cho thuê văn phòng cạnh nhau, đều muốn bán. Và "hét" giá 600 triệu/m2. Nếu mua lẻ từng cái để cho thuê, thì dòng tiền rất thấp.

Ví dụ căn 1 giá 50 tỷ cho thuê thu về 700 triệu/năm (1,4%/năm). Căn 100 tỷ thu về 1,5 tỷ/năm (1.5%/năm).

Như vậy nếu khách mua về cho thuê thì dòng tiền rất thấp, trong khi giá vốn (600 triệu/m2) cũng rất cao rồi. Chưa biết bao giờ mới X2 được, 5-10-20 hay 50 năm?!

Tuy vậy, vẫn có người mua. Đó là các tay to. Và bài toán của họ lại...khá khác người.

Mua căn 1: 50 tỷ/85m2

Mua căn 2: 100 tỷ/ 165m2

Mua 2 căn sau lưng (liền kề), mặt ngõ: 150m2 X 200tr/m2 = 30 tỷ.

Tổng bỏ ra: 180 tỷ cho 400m2. Gộp lại thành 1 sổ.

Như vậy chia ra bình quân : 450tr/m2.

Sau đó đập đi hết, xây một toà khách sạn. Việc xây khách sạn, và vận hành họ đã thành nghề. Thường xây xong, đầu tư thành khách sạn 4* Việt Nam, và cho thuê 1-2 tỷ/tháng. Dòng tiền khách sạn thì thuộc dạng tốt nhất rồi.

Và họ lãi từ 2 nguồn:

1. Lãi từ chênh lệch đất ngõ ra mặt phố: 30-50 tỷ.

Bởi với 150m2 mặt ngõ sau mua 200tr/m2, gộp với 2 mảnh mặt phố, đã giúp giá đất tăng lên mỗi m2 ít nhất 200tr/m2. Hiện mặt phố giao dịch khoảng 600tr/m2 cho các mảnh đất rộng, mặt tiền đẹp (trên 8m).

Như trường hợp này mặt tiền rộng trên 15m. Rất đẹp!

2. Lãi khi xây thành khách sạn: trong mọi mô hình xây bán, thì khi thành sản phẩm, luôn có thêm một mức lợi nhuận khoảng 20-30%.

Ví dụ tiền đất 180 tỷ, tiền xây khoảng 40 tỷ. Tổng 220 tỷ. Lợi nhuận có được từ việc xây, bán khoảng 40 tỷ.

Nhiều anh chị sẽ hỏi, ai mà đủ tiền thịt để bỏ ra hơn 200 tỷ đầu tư. Thực tế, rất nhiều nhà đầu tư cho những "dự án" này. Tiền thịt 100% cũng có.

Tuy nhiên, khả năng cao là nhà đầu tư sẽ sử dụng tối đa đòn bẩy ngân hàng. Với 4  mảnh đất gộp thành 1, khả năng vay ngân hàng đủ tiền mua đất được. Chẳng hạn ngân hàng định giá 400tr/m2, cho vay 80% thì sẽ vay được 400*400*80% = 128 tỷ.

Như vậy nhà đầu tư sẽ bỏ ra thêm khoảng 100 tỷ tiền thịt. Nếu bank định giá 600tr/m2 thì sẽ vay ra được tối đa 192 tỷ. Và nhà đầu tư chỉ cần thêm khoảng 40 tỷ tiền thịt là đủ tiền xây.

Và tiền thịt này phần lớn đến từ 1 cá mập hoặc 1 team góp chung.

Và để vay khoản tiền lớn này, một số ngân hàng chấp nhận cá nhân đứng vay, một số thì sẽ dùng hạn mức doanh nghiệp.

Tổng kết : Giờ thì chúng ta sẽ thử tính tổng lợi nhuận của thương vụ này nhé.

Số tiền mua đất: 180 tỷ

Số tiền xây: 40 tỷ

Số tiền vay ngân hàng: 128 tỷ.

Số tiền "thịt" bỏ ra: 100 tỷ.

Lợi nhuận 1. Theo định giá mới 500tr/m2* 400m = 200 tỷ. Trừ 180 tỷ tiền mua đất = 20 tỷ.

Lợi nhuận 2 (30%/ thành phẩm) được tính

Thu = (200 tỷ tiền đất +40 tỷ tiền xây)*1.3= 312 tỷ.

Lãi vay + phí phạt 1 năm = 10%= 12,8 tỷ.

Lợi nhuận thuần  = 312-240-12,8=60 tỷ.

Chủ đầu tư này có thể thu về lợi nhuận 50-60tỷ.

Một con số sát với thực tế và rất ấn tượng.

Sử dụng vốn 100 tỷ tạo ra lợi nhuận > 50% trong vòng chưa đầy 2 năm.

Nếu những nhà đầu tư nhiều tiền, hợp tác cùng các thương hiệu Hotel có kinh nghiệm vận hành thì đây là 1 sản phẩm dòng tiền ngon nhất, ổn định.

Công thức bất biến để có lợi nhuận cao

- Thay đổi giá trị bên trong của bất động sản, ghép thửa tăng giá lô trong.

- Xây dựng mô hình dòng tiền phù hợp, có tỷ suất cao nhất- Giá trị thực.

- Xử dung đòn bẩy ngân hàng tối đa và khôn ngoan.

- Có nghề; mua đất, xử lý pháp lý, xây mô hình cho thuê, vận hành vốn và bán nhà.

Thu nhỏ lại, nếu bạn là nhà đầu tư quy mô vốn nhỏ hơn, bạn sẽ ứng dụng được gì từ bài học trên?

Giới thiệu

Trong đầu tư bất động sản, thấy trước – mua trước – thắng trước.

Muốn trở thành một nhà đầu tư triệu đô, bạn cần rèn cho mình khả năng “nhìn” bất động sản – không chỉ là thấy miếng đất, mà thấy tương lai của nó.

Dưới đây là 49 thủ thuật giúp bạn định hình tầm nhìn và chọn đúng bất động sản có khả năng nhân 3, nhân 5 giá trị.

____

49 thủ thuật

1. Nhìn vị trí – đo tương lai: Một mảnh đất đẹp là mảnh đất nằm trên hướng phát triển của hạ tầng.

2. Quan sát đường đi – đoán giá đất: Đường mới mở, giá mới nhảy.

3. Giao thông thông suốt – tiền về như nước: Hạ tầng tốt là dấu hiệu báo trước sóng tăng giá.

4. Đất bám khu công nghiệp – sinh lời ổn định: Công nhân và chuyên gia đổ về, nhu cầu ở tăng.

5. Đất gần bệnh viện, trường học – thanh khoản mạnh: Tiện ích quyết định giá trị.

6. Nhìn quy hoạch – đọc trước bản đồ 5 năm: Ai hiểu quy hoạch, người đó thắng.

7. Không mua đất “đẹp” trong mắt người không biết đầu tư: Đẹp trong mắt dân chơi cảnh chưa chắc sinh lời.

8. Đất vuông vức – bán nhanh hơn đất méo.

9. Đất có mặt tiền rộng – giá trị tăng nhanh theo mét ngang.

10. Đất gần chợ – nhu cầu thuê, mua luôn cao.

11. Đất trong khu dân cư hiện hữu – tránh rủi ro pháp lý.

12. Đất dính tranh chấp – tránh xa như tránh lửa.

13. Đất bị cắt xén quy hoạch – xem như lô bỏ đi.

14. Đất có sổ đỏ – cầm vàng trong tay.

15. Đất chưa sổ – chỉ xuống tiền khi kiểm tra chắc chắn.

16. Nhìn hàng xóm – đoán nhịp phát triển: Nhà mới mọc, dân mới về là tín hiệu tăng giá.

17. Đất gần cụm tiện ích – giá trị sống + giá trị đầu tư tăng song song.

18. Đất gần tuyến vận tải lớn – tương lai thành trung tâm giao thương.

19. Nhìn lượng người qua lại – đo sức hút thương mại.

20. Quan sát đêm – biết lô đất có thật sự “sống” hay không.

21. Đất ít người biết – cơ hội vàng trước khi bị lộ.

22. Đất bị bỏ hoang lâu – có thể là mỏ vàng nếu biết khai phá.

23. Nghe tin hành lang pháp lý – quyết định tốc độ xuống tiền.

24. Đất view sông, hồ – giá trị gấp đôi khi hạ tầng hoàn thiện.

25. Đất trên trục mở rộng – giá tăng theo từng nhát cuốc.

26. Nhìn chất đất – tránh nền yếu, ao hồ lấp.

27. Đất cao ráo – tránh ngập lụt, dễ bán.

28. Đất hướng hợp phong thủy – dễ chốt khách.

29. Đất “trong sổ ngoài thực tế” – phải đo lại diện tích.

30. Đất đầu tư ngắn hạn – ưu tiên khu vực đang nóng.

31. Đất đầu tư dài hạn – chọn khu vực đang “ngủ” chờ hạ tầng.

32. Đất hợp đồng công chứng vi bằng – rủi ro cực cao, chỉ dành cho người biết chơi.

33. Đất mua của người cần bán gấp – giá luôn mềm hơn thị trường.

34. Đất có câu chuyện – bán sẽ dễ hơn.

35. Đất gần cao tốc – giá tăng khi cầu, đường nối hoàn thiện.

36. Đất liền kề khu đô thị – hưởng sóng tăng giá lan tỏa.

37. Đất trong bán kính 5km quanh KCN – vàng trong tương lai.

38. Đất gần các dự án lớn – hưởng ké hạ tầng và dòng tiền.

39. Đất có đường vào – nguyên tắc sống còn.

40. Đất nông nghiệp chuyển đổi được – cơ hội tăng giá cực mạnh.

41. Đất có quy hoạch lên thổ cư – kiểm tra trước khi mua.

42. Đất gần tuyến đường du lịch – giá tăng theo lượng khách.

43. Đất có khả năng phân lô – lãi gấp nhiều lần.

44. Đất ít cạnh tranh – dễ thương lượng.

45. Đất nhiều người tranh mua – giá sắp bùng nổ.

46. Đất gần trung tâm hành chính mới – giá trị tăng theo di dân.

47. Đất theo xu hướng dịch chuyển dân cư – thắng trước đám đông.

48. Đất mua khi thị trường đang nguội – bán khi nóng.

49. Nhìn đất không chỉ bằng mắt – mà bằng tư duy và tầm nhìn.

⸻

Kết luận

Ai sở hữu “con mắt nhìn bất động sản” sẽ sở hữu tương lai tài chính của mình.

Không phải lô đất nào cũng đáng mua, nhưng lô đất đúng thì lại có thể thay đổi cả cuộc đời bạn.

⸻

5 LÝ DO NÊN THÀNH LẬP CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Thị trường rộng lớn – Nhu cầu không ngừng tăng lên

Bất động sản là một trong những lĩnh vực có quy mô thị trường lớn nhất tại Việt Nam.

Nhà ở, đất nền, chung cư, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, nghỉ dưỡng… đều là nhu cầu thiết yếu và lâu dài.

Dù thị trường có lúc trầm lắng, nhu cầu về chỗ ở và đầu tư tài sản vẫn luôn tồn tại.

2. Tính hợp pháp – Uy tín và niềm tin với khách hàng

Khi giao dịch bất động sản, công việc ưu tiên của khách hàng có giải pháp rõ ràng thay vì cá nhân.

Thành lập công ty giúp nâng cao độ tin cậy, uy tín và tạo hiệu ứng lâu dài.

Dễ dàng ký kết hợp đồng, huy động vốn hoặc hợp tác với đối tác.

3. Cơ sở thu nhập nguồn đa dạng

Một công ty bất động sản có thể mở rộng nhiều mảng kinh doanh khác nhau:

Môi trường, tư vấn mua bán – cho thuê nhà đất.
Tư vấn, phát triển dự án bất động sản.
Quản lý, khai thác tòa nhà, căn hộ, văn phòng.
Hợp tác liên doanh với chủ đầu tư và nhà đầu tư khác.

4. Ưu tiên về thuế và quản lý tài chính

Công ty có pháp nhân rõ ràng sẽ dễ dàng toán toán chi phí, kê khai thuế minh bạch.

Sử dụng chính sách hợp lý để tối ưu hóa lợi nhuận.

Dễ dàng tiếp cận ngân hàng rút tiền và các nguồn vốn đầu tư.

5. Xây dựng mô-đun thương hiệu & mở rộng

Công ty bất động sản có thể phát triển thương hiệu, quảng bá và khẳng định vị thế trên thị trường.
Dễ dàng tuyển dụng nhân sự, mở rộng chi nhánh, văn phòng đại diện.
Có thể phát triển sự bền vững thay vì phụ thuộc vào hoạt động cá nhân nhỏ.

Việc thành lập công ty bất động sản không chỉ mang lại uy tín – cơ hội – lợi nhuận , mà còn giúp bạn xây dựng nền tảng vững chắc để phát triển lâu dài trong một lĩnh vực đầy tiềm năng. Đây là bước đi từ nhỏ lẻ sang chuyên nghiệp , mở ra nhiều cơ hội hợp tác và tăng giá trị thương hiệu cá nhân cũng như doanh nghiệp.

KẾ TOÁN SEN VÀNG: chuyên tư vấn thành lập công ty Bất Động Sản

Chỉ từ : 950k (Giấy phép & Dấu tròn) sở hữu pháp lý tăng niềm tin khách hàng

NHANH NHẤT - CHUYÊN NGHIỆP NHẤT - GIÁ PHÙ HỢP NHẤT